房价最垮的5座城市,工业文明曾盛极一时,

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在视频中、在口述中、在广告中，我们都或有或无接触过上亿元的闱庭深院，感叹那些巧夺天工的匠心工艺和不菲的资产价格。看到了海拔百米之上的豪宅府邸，全景幕墙尽收城南的鳞次栉比，城北的人间烟火，普通五金件尽显豪气。还有数千万的酒店式公寓，五星级的公共服务区堪比宫廷生活，最牛气的设计师把艺术装进家里，最贴心的管家全天候照料起居生活。动辄1x万/平的寥若晨星在塔尖上闪耀，它们可能修建在香港、北京、上海、深圳最繁华的都市功能区，也可能隐匿在湖畔山林。城市建设你追我赶，白热化、内卷化、国际化。人口产业迁于乔木，房地产的发展深度参与其中。一股为期40年的红利给部分城市装上了国际影响力的引擎，也将一部分城市远远抛在身后。今天一起来探寻房价结构的最底层的5座城市，它们拥有全国最丰富的矿产资源，居民衣食无忧、安居乐业，却陷入了某种神秘的房价滞涨怪圈。是内卷化作怪，还是暴露了房地产衰落的真相，往下看。（数据来源zg房价行情网，无意中伤某个地区）01鹤岗市（黑龙江）这座黑龙江北部的边陲小城市已经多次被推上了热搜，原因是实现了房子真的能够卖到白菜价。百度流浪吧吧友最常提及的城市，大家相约买在一个经济适用房小区，2万/套，漂泊浪人最容易实现的归宿。年鹤岗住房均价元/平，这些钱能够装出像样的北欧风，却买不到1/10的土地成本（一二线城市），鸡头的地理位置，凤尾的资产价格。上世纪初在鹤岗发现了丰富的矿产资源，其中以煤炭、石墨和黄金最为突出，这座资源型城市因开矿发家，黑龙江四大煤城之一。年开放煤炭市场前，单位分配住房，包揽医疗、教育费用，还包小孩的工作分配，吸引了大批外乡人前来谋生。大街上大奔、宾利数以千计，矿区无论大小、私营还是国营，有矿场的地方就有一个小型社区（棚户区）建起来，工业文明盛极一时。打开谷歌地图还能清晰看到留下来的矿坑遗址，据不完全统计以鹤岗的矿石储备量还能继续开采60-年。之后随着外煤、蒙煤入局，东北煤炭资产价格一路下滑，私人矿井被关停、整合，国营矿产企业效益大不如前，矿工收入急转直下，年轻人弃矿出走。年鹤岗被列入第三批资源枯竭型城市，主要以经济结构失衡、接续替代产业发展乏力、生态环境破坏严重、贫富差距持续扩大，作为参考依据。关于房价如葱的缘由，主流的声音归结于矿竭城衰。有人说年-年鹤岗人口以每年0.5%的速度在减少，剩下老矿工们留守家乡回忆峥嵘岁月，需求量战略型收缩，无法支撑房价上涨。有人说自年棚改元年起就开始对内煤炭采空区、采煤沉陷区进行大规模改造，-年棚改期间，鹤岗共建设约16.6万套各类保障性住房。流失的人口选择拿货币补偿作为背井离乡的盘缠，以房换房的居民被安置在城郊，户均2-3套。从而出现市区元/平高档小区住不满，郊区2-5万/套卖不出去的怪圈，大规模的棚改房拉低了鹤岗整体均价。对于鹤岗现象，有人说，这只是一个开始，是罗米诺倒下的第一张骨牌。目前有一支新型城镇化研究专班进驻鹤岗开设了工作坊，或许能够研究出一些东西。02双鸭山市（黑龙江）这座城市在鹤岗的隔壁，同样具备极其丰富的煤炭资源，是东北地区的煤炭、电力、铁矿等重工业产区，煤炭储备量跟鹤岗相当。年(民国三年)，乡民进山打猎、挖药时发现多处被冲刷、獾盗狼刨出来的露头煤。见煤藏丰富，遂采煤样，绘草图，于五月十八日，以县行政公署第号公文向吉林省行政公署呈报。年设立矿务局，找来苏联技术队支援指导，建厂开矿，煤矿产业带领当地经济腾飞。80年代双鸭山50万人口，30万从事煤炭行业，90年代国企改制、开放市场后每天都在上演煤老板的暴富神话，同样也是矿工们江河日下的开始。私人小矿场安全事故频出，国营企业一个矿工养活10个闲人的产业弊病也根植到骨髓。随着一座座矿井被掏空，分流、下岗的工人越来越多，双鸭山跟鹤岗被同时列入第三批资源枯竭型城市。再加上煤炭跌破成本价，原本经营40多座矿场养活20多万职工的大企业，也不得不向地方和银行讨救济粮吃。即便在年，当地仍有数十万居民住在：“弯着腰（房梁塌落）、拄着棍（墙体用木棍支）、披头散发掉眼泪（外面下雨屋里滴答）”这样的采煤沉陷区里。由于生态环境受到影响，地质基础差，被社会资本定性为不具备商业开发价值，只能由地方主导拆掉危房集中安置。如今双鸭山房价元/平，略强过鹤岗，最好的学区二手房曾经高达-元/平（年），即便在行情最好的时候供需比也是10：1，有价无市。一对东北边陲的难兄难弟，空有一身惊人的资源贮备量，没地方施展经济效应。单单产业萎缩、人口迁移并不能解释这种城市的没落，也不算严格意义上的资源枯竭，只能说单一产能的需求锐减导致一些列的经济不振，同时缺乏可替代的产业结构。就像一个脑袋太大的人因为脑衰竭而卧床不起，但仅仅因为这一点就解释房价如葱，我觉得有失偏颇。有人说东北没有像中部、西部一样得到扶持，既没有拨款、税收上的倾斜，也没有一座国家中心城市为城市群之间濡沫涸辙。工业文明衰落和人口流失是东北地区的通病，所谓的资源枯竭、产能落后，其实就是内卷化严重所致。房价垫底的10座城市里面，黑龙江就占了5个，是整个省份的桎梏还是振兴东北遥遥无期？我一个朋友说年听到最严肃的笑话就是，他们胡建老板跟一位东北员工说，你们那里（黑龙江）有一流的教育、医疗资源，工业底子厚、农业发达，别人都说东北是小瑞士，我认为（黑龙江）房地产还有很大的上升空间。03七台河市（黑龙江）七台河紧邻双鸭山，三座房价垫底的城市呈三角形分布，同样是东北地区重要的煤矿基地。年立县级市，年升级为省辖市，采煤历史比隔壁两兄弟更久远，并筹资修建了我国第一条民办铁路，是黑龙江煤化工产业效益最好的地市，没有之一。年上榜第二批资源枯竭型城市，年登记在册人口92万，年77.7万，三兄弟共同的特征就是每年流失0.5-1%人口。年煤炭行业急转直下后，七台河快速转型升级石墨烯产业链，旅游、电商、畜牧多项产业平衡发展，与之前两座城市相比，七台河的第三产业占比更多。近10年平均每年建成1-2万套棚改保障性住房，无形间冲淡了商品房市场需求。根据年的官方数据，平均每户货币安置居民分得补偿金仅为10万元。相比南方四五线城市的商业化扩容，这三座城市更多的市郊土地用于安迁采煤塌陷区的重大民生问题，今年七台河住房均价元/平，略强于两外两兄弟。虽说东北衰退论比较主流，资源枯竭、城市收缩等现象也都不同程度存在，但仅仅以某些流浪者家园的固定资产价格来衡量一座城市的兴衰，有些管中窥豹的内味。我个人的理解是，这些地方本就是县级市（十八线），因为祖国的需要而破格升级为地市（四五线），开矿、建厂、修铁路这一切也仅仅是为了某一项事业而建设。由于城市发展太过于垂直，劳动力又过于密集，计划经济壁垒受到市场经济的重创，导致了毛毛多的结构性问题，即便调一组经验丰富的江浙专班来帮忙转型，也不一定能玩出什么新花样。万人口的城市，一半以上的中老年人，户均1.5套房子，平均每年出让不到3宗住宅用地，房地产投资3-8亿的水平（含工业厂房）。居民月均收入可购置1.5平住房，GDP不足南方小县城水平。把这些数据交给快周转闻名的恒大、碧桂园分析，也许他们老早就做出了养老地产的规划只是还停留在图纸阶段而已。交给囤地狂魔的港商，也许他们早就在梦中许下捂地20年的心愿。单拿几套白菜价的经济适用房破圈，虽然有理有据的在吊车尾，但同时也给它们扣上了本就不属于这个市场级别的帽子。04石嘴山市（宁夏）石嘴山坐落于西北地区，是一座新兴的煤炭工业城市，煤藏丰富，号称“塞上煤城”，“一五”时期十大煤炭工业基地之一，是宁夏工业的摇篮。石嘴山兴建于年，城市底子薄，矿产资源丰厚，又一座因煤而生的内卷化城市。建城初期，大量东北地区的技术骨干前来支援，大家秉承着你开荒来、我挖煤的马列思想精神，在茫茫戈壁沙地中，他们辛勤劳动，无私奉献，为祖国的煤炭事业燃烧激情。平方公里夹杂着东北、西北、四川、河南、山东等地区的口音，是一个典型的移民型城市。如今宁夏第二大城市，GDP是省会的零头，住房均价元/平的命运。曾经上榜了年鬼城第九位，所谓鬼城，要么因为资源枯竭而被人们废弃，要么因为无限制地扩张而出现高空置率的情况。很显然，黑龙江的三兄弟满足矿区被整改、郊区白菜价的特征，那宁夏的石嘴山是什么情况呢？和传统煤城一样，受产能过剩和环保压力影响，石嘴山早已没有了活力，停产停工的僵尸企业、慵懒的相关单位盛行，但由于土地广袤，于是启动招商引资寻求出路。10年前一家汽车工业集团以投资亿的幌子换取了石嘴山的4亿吨煤矿资源和亩地，本以为能引入汽车制造业却被人家反手高位套现坑了一把。石嘴山两区一县一边抓工业经济转型，一边加速土地出让，-年商品房施工面积逐年增长直到维持在万方的水平，而每年销售面积不到1/6。新增住房供应量远大于当地购置需求，但人口并没有流入太多，导致二手房价格逐年下滑，新房库存出清周期越拖越久。相反隔壁几个发展滞后的县市的房价反而在逆势上涨，相当一部分本地投资需求去了银川。短短十几年将城市扩容到原有基础的数倍，而这个过程缺少了几十年的夯实。火力发电的时候开煤矿，四纵四横的时候建高铁新城，深化第三产转型的时候扎堆建写字楼，结果就是步子迈太大，拉伤了胯。这种戏码又在多少城市中上演呢？比如武汉的千亿芯片闹剧。对于实实在在要住的刚需来说，这种低位的价格就是福利，对于当地百姓的居民来说，房产无疑是一张陈年的银行存单。05张掖市（甘肃）这座城市有煤、有矿，还是一座历史文化名城，可以追溯到多年左右的新石器时代，以“张国臂掖，以通西域”而得名。张掖稀有金属贮备丰富，战略金属钨钼矿储量亚洲第三，除此之外，耕地肥沃、历史文化遗迹多，旅游业兴旺，教育、医疗、交通发达。相信每位去过甘肃的朋友都曾感慨其山川之壮美，其历史之沧桑，当地旅游业经济规模占据了一半的GDP。曾经的甘肃省第一任省会城市，近10年来人口不温不火地维持在来万。人均收入和经济体量均高于周边县市，就是房价低人几档，是什么原因导致了房价倒挂在元/平的水平呢？张掖的城镇化率出奇的低，和甘肃整体大环境不无关系，这座城市既存在鹤岗的第二产业衰落问题，也有石嘴山大肆扩张而带来的诟病。相关的文献几乎都被了，没有找到更多的数据，抱歉。TheEnd说回人们对鹤岗多米诺的担忧，全国房价最拉胯的30座城市中，黑吉辽贡献了14城，西北11城，且绝大多数是这种风烛草露的衰退形式。由于起点就比较高，当地的经济规模和居民的生活水平一直能够得到保障，但在产业转型和城市发展上却少了很多造诣。房价也随之停留在某一个水平线上，甚至在没有泡沫挤压的情况下出现资产价格下跌的情况。如果只是因为资源枯竭所致，为什么鄂尔多斯、神木、黄石、东川没有上榜？如果是因为内卷化严重，为什么景德镇、长春、温州、海口没有上榜？唯独是这5座并不知名的城市以低价白菜的形象破圈？是否暴露了没有资本介入的市场原本的面目？少了击鼓传花的参与者，是否就丧失了住房的定价权？少了资产泡沫，是不是就失去了普天同庆的资格？这些城市的房产从-年开始滞涨，并在年、年两个全国普涨的周期里落后大部队，被周边更弱的县市超越。那未来除了少数装载红利引擎的城市群以外，剩下的老弱病残是不是都大势已去？我希望这一现象应该带来更多的顾虑和深度反思，而不是站在鄙视链上游围观。你以为这篇文章就完结了？并没有，顺手就要安利一波。并非广告，只是给有意在江边置业的朋友们推荐一位老朋友，尤其是武昌滨江置业的朋友。我的这位朋友专业素质不过硬，但是人品相当不错，业界不可多得的不坑队友不吭客户类型的美少女，目前在联投中心就业，周边商办或住宅有需求的可以咨询她。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇

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